El alquiler por habitaciones cambia sus reglas en Andalucía: qué pasa con los precios y los contratos temporales
La nueva normativa estatal incorpora los arrendamientos de habitaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos y limita la suma de las rentas
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El alquiler por habitaciones entra en una nueva etapa regulatoria que afecta también a Andalucía. El Real Decreto-ley 26/2026, aprobado por el Gobierno y publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), introduce por primera vez de forma expresa los arrendamientos parciales de una vivienda dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El cambio afecta tanto a propietarios como a inquilinos y establece nuevas reglas para distinguir entre vivienda habitual y alquiler temporal.
El precio de las habitaciones ya no puede calcularse sin tener en cuenta el piso completo
Una de las principales novedades afecta directamente al importe que puede obtener un propietario cuando decide arrendar una vivienda habitación por habitación.
La norma establece que la suma de las rentas correspondientes a los contratos parciales que estén vigentes simultáneamente no podrá superar la renta que corresponda al arrendamiento de la vivienda completa.
De esta manera, la legislación introduce un límite específico para evitar que dividir un inmueble en varios contratos permita elevar el importe total por encima del alquiler unitario.
El alcance de las restricciones adicionales de precios, sin embargo, depende de dónde esté situada la vivienda. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el alquiler unitario —o la suma de los contratos por habitaciones— deberá respetar también las limitaciones contempladas por la LAU para estos territorios.
Esta distinción resulta especialmente relevante en Andalucía, ya que la aplicación de las medidas vinculadas específicamente a las zonas tensionadas exige que exista previamente esa declaración conforme a la legislación estatal.
El decreto, además, mantiene a salvo las competencias autonómicas y permite que las comunidades aprueben sus propias regulaciones sobre alquiler temporal o por habitaciones.
Los contratos temporales tendrán que explicar por qué lo son
El segundo cambio importante está en el alquiler de temporada. Ya no bastará con presentar un contrato como temporal: tendrá que existir una causa real y acreditable que justifique que el inquilino necesita la vivienda durante un periodo limitado.
La regulación establece que estos arrendamientos deben superar los 31 días y, con carácter general, no exceder de doce meses. Puede haber excepciones cuando continúe existiendo una causa que justifique la temporalidad.
La norma también intenta cerrar la puerta al encadenamiento artificial de contratos. Cuando no exista una causa temporal acreditada, el arrendamiento pasará a considerarse de vivienda habitual.
Lo mismo puede ocurrir cuando se supere el plazo establecido sin justificación o se sucedan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
El objetivo declarado por el Gobierno es impedir que viviendas destinadas en la práctica a residencia permanente se comercialicen mediante contratos temporales para eludir las garantías previstas para el alquiler habitual.
Una regulación distinta a la de las habitaciones turísticas
Las nuevas reglas no deben confundirse con las aplicables a las viviendas de uso turístico en Andalucía. La Junta cuenta con una normativa específica para este mercado.
Cuando una vivienda turística se explota por habitaciones, la persona titular debe residir en ella y estar empadronada en el inmueble. Además, esta modalidad no puede superar las seis plazas.
La regulación estatal aborda, en cambio, los arrendamientos residenciales y diferencia si una habitación satisface una necesidad de vivienda habitual o temporal. Esa calificación determinará las garantías y obligaciones aplicables al contrato.
El Real Decreto-ley 26/2026 ya fue publicado en el BOE, pero su continuidad depende de su convalidación parlamentaria.
El Congreso aborda este viernes 2 de octubre los dos decretos aprobados por el Gobierno en materia de vivienda, por lo que el marco normativo todavía está condicionado por el resultado de esa votación.